3分快3投注技巧:賣地超50000億 最嚴樓市調控之下蠢蠢欲動的房地產

最新资讯 2019年12月13日 22:10

賣地超50000億 最嚴樓市調控之下蠢蠢欲動的房地產

賣地超50000億 最嚴樓市調控之下蠢蠢欲動的房地產

【陈一冰回怼恶评】

11月29號⌒∵⊙,佛山全範圍內的限購政策放鬆:本科以上學歷▽∵⊿,在佛山買首套房不受戶籍、社保、個稅限制;

2019年賣地最猛的杭州⊿♂,更是惶不多讓:

春江水暖鴨先知∟?,面對正在蠢蠢欲動房地產市場⌒,房地產企業的嗅覺或許最為敏銳□♂。

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2018年﹡,杭州的土地出讓金便高達2442.9億元♂,比一般公共預算收入多出520億元☆π,對土地財政依賴度(賣地收入/一般公共預算收入)居全國首位□?。

中原地產首席分析師張大偉指出⌒π,全國土地市場在2019年二季度明顯沖高♂┊,但在三季度隨着各種政策的影響有所退燒∵,不過整體依然高位運行;一二線城市的土地成交熱有所降低〇♀,但部分企業依然在積極拿地♂⌒。

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由此可見∵﹡,土地收入已經成為部分地方政府最大的財政收入之一∵,賣地對於地方政府的重要性可見一斑∵♂,尤其是在經濟增長放緩以及史上最大規模減稅降費的情況下∵〇,地方政府的財政赤字壓力巨大∴□。

而∟∵↑,2018年的65000億元賣地收入記錄□?,或將在2019年再度被打破☆〇。

與此同時∟⊙∴,2019年10月份以來♂◇,多個地方政府開始鬆綁調控∵,中國房地產市場亦正在蠢蠢欲動〇◇∴。

那麼問題來了┊,2020年⌒↑,全國各個地方政府城市會不會紛紛效仿π⊿♂,進而引發全國範圍內的房地產調控放鬆呢〇♂?

另外↑∵♂,值得一提的是☆,2019年度中央經濟工作會議最大的亮點或許是「全面落實因城施策」┊。意味着♂∵,樓市調控不再一刀切∴⌒,不同城市可以採取不同的調控策略☆,在房地產調控政策上△┊,地方政府或許會擁有更多的自主決定權◇π∵。

考慮到2019年11月、12月的數據尚未統計在內∵,若按照前10個月的增速計算∟,2019年全國土地出讓收入有望逼近7萬億元∵,或將再度創下歷史新高∟?π。

為了緩解地方財政壓力π△,中央主動給地方讓利☆♂π。2019年10月↑〇,國務院印發了一份《實施更大規模減稅降費后調整中央與地方收入劃分改革推進方案》♂,釋放了央地關係有重大調整的信號⊙。

其實△△,地方政府鬆綁房地產的初衷或許更多出於無奈∴∵。以三亞為例♀♂♀,其在2019上半年的統計公報中直言:

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2019年地方政府瘋狂「賣地」的同時〇,史上最嚴的樓市調控⌒∵∵,也逐漸出現了鬆綁的信號:

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2019年♀,誰在瘋狂「賣地」┊♂?

12月11日⊙〇,據《每日經濟新聞》、《揚子晚報》報道﹡,江蘇蘇州下轄的張家港市取消已經實施了兩年多的限售政策;

據Wind數據顯示∴⊙﹡,自2019年8月以來?△♂,截至到今日(12月13日)收盤↑◇⊙,恆生中國內地地產指數的累計漲幅已超25%┊⊿,明顯跑贏同期大盤⊿。

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同時⌒▽⊿,據佛山統計局數據顯示□,佛山2019年的前10個月一共成交新房92492套♂♂♀,自3月以來┊π□,當地的新房成交量已經出現了罕見的6連跌〇π。

樓市調控鬆綁⌒﹡,別無選擇的「勇士」

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11月15號┊⌒,四川天府新區印發了關於放鬆限購的規定;

與此同時﹡,面對2019年8月以來多個地方政府放鬆調控政策∵?,資本市場亦有所察覺⊿。

而在2019年8月份的統計公報中﹡∟∴,三亞對財政壓力的描述直接上升為「不斷加劇」♀☆〇。

這亦是諸如佛山、三亞、天津、南京……對房地產行業依賴度較高的地方政府⊙⊙π,最想得到的政策定調﹡。

可見♂↑,2019年以來嘗試鬆綁的地方政府⊙,或多或少都存在對賣地收入的依賴↑⊿,而2019年恰逢中央推行史上最大力度減稅降費政策□,地方政府的財政壓力可想而知π∴⊙。

另外⊙∵┊,11月29日全面取消限購的佛山⌒,其財政收入對房地產的依賴程度也非常高?□。

有分析認為♀,這主要是因為房地產行業的市盈率已接近歷史底部﹡∵,且房地產調控政策有放鬆預期┊♂。

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2020年♂∵﹡,將是房地產最曖昧的一年⊿◇?

12月12日⊿,深圳已經取消2018年出台的商務公寓「只租不售」政策;

另外⌒☆♂,前11個月賣地1412億的南京亦是如此?♀□,2018年的一般公共預算收入(地方財政收入)也僅有1470億元♂⌒⊙,2019年前11個月土地出讓收入佔比更是高達96%∟﹡∵。

而近期公布的經濟數據顯示♂﹡,當前經濟下行壓力進一步加大∟。因此∴π♀,為保障2020年經濟穩增長♀⌒,不少分析認為⊿,明年財政、房地產政策有望迎調整♂,財政政策將持續發力托底經濟?,地產調控或將迎來邊際放鬆⊙﹡〇。

2019年前三個季度△▽,天津的一般公共財政收入1644.8億元∴﹡,同比僅增0.1%;

華創證券認為⊿⌒□,目前經濟和財政壓力加大▽,房地產政策沒有繼續從嚴空間▽,預計2020年政策小幅放鬆可期、政策將築底改善◇。

「因房地產調控」而出現了全方位的壓力♂∵,投資後勁不足、陣痛持續、財政增收壓力大、金融信貸風險提升……

而2018年同期全國土地出讓收入為47519億元┊☆□,意味着2019年前10個月〇☆,全國土地出讓收入約為50797.7億元∟。

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……其實⊿,樓市調控放鬆的信號並非從11月開始〇〇,早在10月15日一天內∟,南京、天津、三亞三大城市相繼傳出限購放鬆的消息:

由上圖可以看出⊙∴,2019年□,一二線城市賣地火熱♀,三四線城市趨冷□。

據中原地產研究中心數據顯示♂↑,截至11月底↑,2019年全國一、二線城市合計賣地金額高達3萬億元∟π,2018年同期為2.498萬億元♂∴▽,同比上漲幅度達21%﹡♂▽。其中出現了13個賣地收入超千億元的城市⌒□⊿,刷新同期紀錄⊙△。

自上世紀80年代末中國開始逐步有償出讓建設用地后∵⊙,全國土地出讓收入便呈現拾級而上的態勢?▽∴。1995年π﹡,全國賣地收入僅約400億元⌒,到2018年已漲至65096億元♂♂♂,創下歷史新高∴,累計漲幅高達16174%⌒┊∵。

據國家財政部披露的《2019年10月財政收支情況》顯示∴♂▽,2019年前10個月□,全國土地出讓收入同比增長6.9%↑⊙﹡。

通過梳理2019年10月份以來的地方政府鬆綁政策⊿◇,可以發現♂♂,間隔的日期越來越短┊?,節奏越來越快♂?◇。

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出乎意料∟﹡↑,最嚴樓市調控之下⊿⊿♂,2019年全國賣地收入或將再創新高♂□。

12月10日至12日π,2019年度中央經濟工作會議召開?,相比於7月份召開的政治局會議π∴⊿,沒有再提及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」⊙。

2019年全國賣地或逼近7萬億元△,誰將是最大的贏家呢┊∵▽?

例如π◇,2019年前11個月賣地1047億的鄭州△┊∟,其2018年的一般公共預算收入(地方財政收入)僅為1152億元〇,意味着前11個月賣地收入佔去年全年財政收入的比例高達90.8%;

同時π△☆,在港上市的房企龍頭:中國恆大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)、融創中國(01918.HK)期間的累計漲幅均超過30%♂?。

據國家統計局數據顯示♂?,2019年1-10月份?♂?,房地產開發企業到位資金總額高達145151億元♀□,較2018年同期增長7%⊿〇,也支撐起了房企們在一二線城市兇猛拿地的勇氣◇,最終或將使得2019年的全國土地出讓金額逼近7萬億元▽↑,或將再創歷史記錄▽∟。

11月20號◇▽,自貿區臨港新片區發佈了支持人才發展的若干措施π,其中包括了與人才購房相關的寬鬆政策;

而一般公共財政支出2328.1億元⊙∵♂,增長5.6%♂,財政缺口超683億元♀。

2018年◇?▽,佛山的賣地收入為894億元↑∴┊,而當年的一般公共預算收入(地方財政收入)僅有703億元□△,對土地收入的依賴度高達127.1%π∟,位居全國第二位□♀▽。

同在一天放鬆調控的天津⊙▽⊿,也面臨著較大的財政壓力:

值得一提的是↑⌒△,隨着房地產漫長的牛市♂π,地方政府的土地出讓收入也逐漸水漲船高〇∟,而部分地方政府對土地收入的依賴程度也愈來愈高△。

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